インヴィンシブル投資法人

この記事でわかること

概要

ホテルを主力とするJ-REIT。スポンサーはフォートレス・インベストメント・グループ。

ポートフォリオはほぼホテル中心で、直近ベースではホテルが約85〜90％、レジデンスが約10〜15％。物件数でも評価額でもホテルが圧倒的に多い。

保有しているホテルは、ビジネスホテル（例：スーパーホテル、マイステイズ系）とリゾートホテルの両方。東京・大阪・福岡などの都市部と、観光地に分散している。レジデンスは都市部の賃貸マンションが中心。

収益構造はシンプルで、
・ホテル：固定賃料＋売上連動賃料
・レジデンス：固定賃料
となっている。
このうちホテル比率が高いため、収益は宿泊単価（ADR）と稼働率に強く連動する。

特徴は完全に「景気敏感型REIT」。
インバウンドが伸びる局面では、変動賃料の影響で利益が大きく伸びるが、コロナのような需要蒸発局面では分配金が急減するなど、振れ幅が大きい。

分配金利回りは高めだが、安定性は低い。オフィスや物流REITと違い、「利回り債券の代替」ではなく「景気回復ベット」に近い性格。

要するに、
・インバウンド回復＝強い
・景気後退、需要減＝弱い

この一点に収益がほぼ集約されている銘柄。

インヴィンシブル投資法人は、ホテルを中心に不動産へ投資するJ-REITであり、自らホテルを運営しているわけではない。保有しているのは建物そのもの、もしくは信託受益権といった不動産の権利で、実務上は信託受益権での保有が多い。

例えば代表的な保有物件の一つであるホテルマイステイズプレミア赤坂では、インヴィンシブル投資法人が物件を保有し、運営はマイステイズ系のオペレーターが行っている。投資法人はオーナーとして賃料収入を受け取る立場であり、宿泊料金の設定や日々の運営には関与しない。

ただし賃料は一般的な不動産のような完全固定ではなく、固定賃料に加えて売上連動の変動賃料が組み合わされているケースが多い。このため宿泊需要が落ちるとホテルの売上が減り、変動賃料も減少する。実際にコロナ禍では稼働率低下に加えて賃料条件の見直しも行われ、収益は大きく落ち込んだ。

逆に需要が回復すれば、稼働率や宿泊単価の上昇に伴って変動賃料が増え、収益は伸びやすい構造になっている。ホテル比率が高い（約85〜90％）ため、インバウンドを含む宿泊需要の影響を強く受ける銘柄である。

6月、12月